2024.11.04
位于郑州市北四环附近的正商·家河宽境，由于开盘时正赶上房地产低潮，楼盘销售一度不温不火。但10月31日下午，当第一财经记者再度探访该楼盘时发现，这个一度销售低迷的楼盘，却对外挂出了“房源已售罄，无房可售”的通知。
来自售楼部的工作人员告诉记者，这些尚在建设的新房，是10月底突然被附近的村民买空的，不过，他们支付的货币是“房票”。
新房票
正在正商·家河宽境办理购房手续的王富（化名）是附近村庄的村民，他说，自己刚刚用100多万元的房票，购买了一套110㎡的新房。
所谓“房票”，是郑州市出台的一项棚改新政，更通俗的理解，房票是被征收人（大多为城中村村民）的原房屋被拆迁后，房屋征收人（大多为地方国资平台）根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。
郑州市安置房专班一位负责人表示，此次出具的房票，可在郑州全市通用，房票持有人可跨行政区进行购房安置，根据票面金额购买一套或多套房源。
实际上，这已经不是郑州第一次推出房票政策了。早在2022年6月，郑州就提出，将参考借鉴杭州、温州等地的拆迁安置经验，原则上不再新建安置房，在郑州面向被征收人实施房票买房政策。其中特别提到，被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，凭房票与房地产开发企业签订商品房买卖合同，不限定于房票核发机构所在行政区域。在购买完成后，被征收人可持签注后的房票、商品房买卖合同，向房票核发机构申请资金划拨。而且，被征收人使用房票购买商品房，购房款（配套的储藏室、车库等价款可凭发票计入）应不低于房票票面金额的90%。
不过，由于当时具体的房票细则并未出台，一些开发商担心接收房票后，后续兑付可能存在困难，因此，在当时，房票政策的推行并不顺利。
记者采访发现，此次新出台的房票政策，在一些细节的落实上，较以往完善了许多。
一个是指定了房票的兑付主体。
譬如，中原区的房票指定兑付主体为郑州豫城新拓置业有限公司，为郑州中原城市开发建设投资有限公司旗下的全资子公司，而后者则为中原区的国有资产和投融资事务平台。
王富所在的惠济区，指定的房票兑付主体则是郑州荥泽汉景和盛置业有限公司，该公司为郑州市惠济区的国有独资公司，层层穿透之后，记者发现，该公司的实际控制人，为郑州市惠济区国有资产事务中心。
王富也向记者确认称，他们这些村民，以房票购买的房子，还要再经村委会盖章并报请上级部门确认后，才会正式生效。
另一个，则是房票的适用范围扩大了。
今年年初，第一财经曾以《郑州“房票”演进：破解拆迁安置难题与消化存量商品房并举》为题，报道过郑州市二七区马寨镇在房票安置上的探索，当时的模式是，先由郑州市的国资公司与某一个开发商签订购房团购合同，然后，政府再将这些房子，折合成相应的房票价格，兑换给村民。
但此次出台的新房票政策，一方面将房票的适用范围，由单一楼盘扩大至全市，另一方面，是将兑付主体与兑付方式，由国资公司先行采购，变更为村民持房票购买后，再由开发商持房票与相应兑付主体对接，在流程上，更容易为被征收人接受。
同时，新房票还被赋予了与货币购房同样的优惠政策，包括契税减免政策，价格与其他途径购买商品房一致，连优惠都必须跟同期的优惠政策一致，同时也适用公积金和商业贷款。
也因此，新房票政策出台后，包括王富在内的惠济区村民们，很快涌入售楼部，希望能买到心仪的房源。
正商家河宽境售楼部一位置业顾问则介绍，由于支持新房票购买，该项目剩余的300多套房源已被附近村民选购一空，一些反应慢的村民，甚至因为未能买到合适房源而懊悔不已。
库存
“从我自己的经历上说，这次房票，我的拆迁安置解决了，开发商的库存的房子也卖出去了。”王富说，其所在的村庄，早在2016年就被拆迁了，结果，期待中的安置房，却一直到现在都没建好，更雪上加霜的是，原本在拆迁时承诺的拆迁过渡费，也已经好几年都没有发放了。为此，王富一听说能用房票买房，就赶紧带家人到售楼部开始选房了。
而且，王富还认为，这次选择房票而不是货币补偿，也避免了村民拿着钱到外地消费、投资，实现了“内循环”，而政府也因此获得了税收。
不过，也并不是所有的村民都对房票满意。一些村民就提出，按照原本的安置方案，他们能以1:1的比例，获得四五百平方米的安置房，这样，就能一部分自住，一部分出租，但现在，用房票购买，却只能获得一套或两套新房，除了家人自住，也就没多余的房子可供出租了，这也就意味着，未来他们每个月都将减少好几千元的房租收入。
记者也注意到，王富所购买的新房，实际成交价格为11000多元/㎡，这一价格虽然比该楼盘此前开展团购、内购时的价格略高，但与附近楼盘的在售价格持平。
对此，郑州市住宅与房地产业协会（下称“郑州市房协”）在10月30日发布的《关于号召全市房地产开发企业参与房票安置工作的通知》中表示，对于落实政府政策不力，违规操作，弄虚作假，提供不实信息或区别对待房票安置群众的房地产开发企业，其不良行为由住房管理部门记入信用档案；对于群众反映问题突出的房地产开发企业，移交相关部门给予相应的行政处罚。
郑州市房协还在通知中称，全市所有在售房地产项目都在房票允许购买范围内，群众所持房票与等价货币有相同购买能力，应在选择范围、房屋定价及优惠政策方面与一般客户享有相同权利。
那么，相对于2022年的“旧房票”，为何此次推出的新房票，会受到开发商与村民的欢迎呢？
一家来自央企地产河南分公司的负责人告诉记者，其实早在2022年，郑州刚推出房票时，他们就试图通过这种方式多化解一些滞销房源，但一番接触下来，发现当时政府对房票的资金来源的思路也不是很清晰，再加上彼时地方财政已经开始紧张，他们担心即便自己接收了房票，后期找地方政府兑换也很麻烦，于是最终没同意房票合作。
这次，一方面是看到10月上旬时财政部已经表态，将通过专项债券收购存量商品房用作保障性住房，这就让房票的资金来源有了保障；另一方面也是看到，今年年初，郑州航空港区已经通过房票补贴，不仅帮助开发商消化了数千套新房，还为房票配套了40多亿资金，这才让包括秦钟在内的郑州开发商吃了定心丸，并开始房票合作。
记者注意到，郑州地方政务平台“郑好办”上，也专门上线了“郑好房”房源超市，包括金水区、中原区、航空港区、巩义市等在内的16个县市区的几百家开发商，都将自己参与房票购房的楼盘项目信息上传到了该平台，其中不少从“以购代建”房源超市可以看到，其中一些项目还是市场上的热销楼盘。
从业多年的地产观察人士奚春山也告诉记者，房地产现在最大的问题是存量太大，通过“以购代建”的房票方式，一方面能尽快解决拆迁村民的安置问题，另一方面通过化解存量，也有望将郑州的房地产市场逐渐恢复健康。
一份来自据中指研究院的数据显示，截至2023年底，郑州市内八区库存的新房房源为936万m²，出清周期26.2个月，郊县库存837万m²，出清周期38.3个月。
为了更快推进房票，10月30日上午，郑州市城乡建设局又专门召集郑州市安置房工作专班、市房屋交易中心、局市场处、市房协及各开发区管委会、各区县(市)住房保障部门负责同志、全市12家头部房企主管销售负责人等多个部门，组织召开征收安置项目房票安置工作推进会。该局局长赵凯在会上称，一方面，要坚定市场企稳回暖的信心，一方面，则希望全市房地产开发企业积极参与房票，全力促进项目销售。
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